股指期货与现货的关系章剑锋:松绑住房多元供应渠道

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  高了往低压股指期货与现货的关系,低了往高拉,若干年以来,我们把精力过股指期货与现货的关系分集中在干预和控制房价上,可是针对房地产的调控,最根本目标和目的并不在价格上,价格是末,真正的本,是股指期货与现货的关系要花大力气去营造一个多元、良性、秩序的房屋获得体系。唯有这样,市场才可以趋于成熟和稳定,价格自然也就不再需要我们挖空心思去调控了。

  就中国住房体系设计的现实来说,市场与计划宜并行。在许许多多力所不能及的需求面前,现在恰恰就缺少一个大计划住房获得体系。保障房与政策房自不必说,还有合作建房和单位建房,因为遭到严重的压抑而濒于退出历史舞台,毫无疑问是一种失策。事实证明,那种控制和收缩国民通过多渠道获得住房,不管有无支付能力一股脑儿驱入市场,不考虑任何缓冲和补充的必要性的思路行不通,必须放弃。

  最初的住房改革,其构想就是要建立一个多元的房屋供应格局,但市场的引诱力破坏和模糊了政策文本设计。单位集资建房被禁止,社会合作建房也被废黜,大家只好同时去面对一个供给极其吃力的商品房市场。在相当一段时间内,单位建房和合作建房的被禁,基本顾虑是单位特权可能导致资源分配不公,社会群体行为也可能造成土地滥用与规划混乱局面,致使无法达到有序与统一。但任何事情都是有成本的。要消除矛盾,就必须提倡供应模式的多元化,否则矛盾只会持续激烈下去。

  单位建房与合作建房的本意,是在鼓励大家自力更生。很多时候,将社会问题实行单位化分治,或者交予社会力量自己去消化解决,能够收到立竿见影的意外效果。我就听到过这样一类事例。通过市场,很多人根本就买不起房子,但自从单位集体自行动手之后,群策群力,付出远低于市场的价格就能实现居有其屋了。单位建房和合作建房两种模式本身不存在问题,关键在于监管者的监管水平与能力是否到位。只要认真去管理,将它当一回事,是可以管好的。这个管理的核心是对土地与规划两部分进行规范。可以考虑将单位行为和社会行为纳入到一个统一的管理系统中去,以消除滥权不公和混乱无序。

  中国现在实行的住房用地机制,分为市场性和计划性两种。商品房用地是市场化的,开发商需要从政府手中购买土地;而存在于相当权力范围的体制内住房用地和保障房用地则是一条线实行计划的,这些用地可以不用走市场改而直接拨出。如果所有单位与社会建房行为也都可以走这样的路子,在土地环节可以报批申请而不是市场化购买,那么土地这一环就是完全能控制与规划好的,其使用性质、规模、布局、居住群体构成,乃至于房屋本身的细部规划都可以一步到位。

  监管层在这个过程中间所要做的,是将一个个具体项目的规划纳入城市总体规划,确保个体建设项目不会出现私搭乱建、浪费土地之类与整体规划相抵触的情况。这完全可以按照总体规划的原则与指标实行个案督导,使个体建设项目不偏离规范的方向。如果项目根本不能符合规范要求,在报批环节,可以事先否决。项目展开后,还可以在事中事后跟进控制。

  至于土地能否被合理利用问题,因为已有了事先的规划,纲举自然目张。只要剔除过多的人为因素,通过科学评估在相应的区域内划拨出合适的用地,经济适用房和政策性住房用地都能做到合理布局,相信具体到单位建房和合作建房的供地上,也不是什么难事。真正的核心问题来自两个方面:能否确保局部项目上的金融风险不会发生?如何确保自发行为背后资源分配的公允性?

  通观中国的单位集资建房历史,金融风险并不普遍。单位集资建房,最终目的不在于利润之厚薄,只在于实物性的住房获得,这是可以明确的,所有的资金投向相应也得以明确。考虑到权力个体可能存在贪墨与渎职行为,监管层可以强制进行专门的账户监控,实行定期专项责任审计,以确保资金运用进出有度。而具体到分配,就应进一步革除那种传统的将等级观念纳入到房屋获得过程中的陋习,改为完全按照每户人均所需面积计数配给。

  真正的金融风险,也许会存在于社会合作建房上。在当前社会信用度普遍不高的大环境下,社会个体的信用并不能得到充分确证,即便是在熟人社会里,亦且不能例外。因此,政府的监管就显得尤其不可或缺。笔者以为,解决社会合作建房潜在风险的办法,只有一条:规定合作建房群体以非营利公司化去运作项目,集体出资将项目打包委托给专门的建设公司承建,并引入金融监管机构适时审核与监察账户资金,通过第三方介入的行为促使这种自建模式的操作更规范和专业化,以确保项目的稳健运作及每个参与者的权益不受损。

  总而言之,中国今天太需要以一种开放性、自便性的策略去营造一种良性住房获得体系。我们无疑都清楚,市场经济的精髓,实际上是要给大家提供更多可能。否则,这个市场经济就有其极端性,很容易陷入迷途。